Quanto custa comprar um imóvel além do preço anunciado?
Mais do que quase todo comprador imagina. O valor da negociação é só a primeira linha da conta. Em cima dele entram, no mínimo, três custos obrigatórios: o ITBI (o imposto municipal para transferir o imóvel), os emolumentos da escritura (a taxa do cartório de notas) e os emolumentos do registro (a taxa do Cartório de Registro de Imóveis, que é o que efetivamente coloca o imóvel no seu nome). Em alguns imóveis ainda entra o laudêmio. Juntos, esses itens costumam somar algo entre 4% e 6% do valor do imóvel — e, dependendo do estado, bem mais.
| Custo | O que é | Quem cobra |
|---|---|---|
| ITBI | Imposto de transmissão | Prefeitura (município) |
| Escritura | Emolumentos do tabelião | Cartório de notas |
| Registro | Emolumentos do registrador | Cartório de Registro de Imóveis |
| Laudêmio | Taxa sobre imóvel foreiro (enfiteuse) | União ou município (só em alguns imóveis) |
Para entender o papel de cada documento nessa cadeia, veja também escritura, registro e ITBI: qual é a diferença?.
Por que a mesma compra custa muito mais em um estado do que em outro
Aqui está o dado que assusta. Um levantamento do site Metro Quadrado, citado pelo Diário do Rio em julho de 2026, comparou o custo da escritura de uma operação de R$ 50 milhões em quatro estados. O resultado:
| Estado | Custo da escritura (operação de R$ 50 mi) |
|---|---|
| Rio de Janeiro | R$ 124,8 mil |
| São Paulo | R$ 64,8 mil |
| Goiás | R$ 6 mil |
| Rio Grande do Sul | R$ 5,5 mil |
A mesma escritura custa mais de 22 vezes o valor no Rio de Janeiro em relação ao Rio Grande do Sul. Não é erro: os emolumentos de cartório são fixados por uma tabela de cada estado, porque o serviço notarial e registral é público, mas delegado, e cada estado define a sua tabela. No Rio, por exemplo, 46% do valor cobrado na escritura vai para fundos públicos (Tribunal de Justiça, Defensoria, Procuradoria e outros) — o que ajuda a explicar por que a conta fica tão salgada.
O exemplo é de uma operação de alto valor, para deixar a diferença gritante. Numa compra comum, os números são muito menores — mas a lógica é a mesma: antes de fechar, vale saber a tabela do seu estado, porque ela muda bastante o custo final.
O ITBI costuma ser a maior fatia
Se a escritura varia por estado, o ITBI varia por município — e costuma ser o maior item da conta, porque incide como um percentual do valor do imóvel, em geral entre 2% e 3%. No Rio de Janeiro, a alíquota é de 3% desde 1º de janeiro de 2018. Numa compra de R$ 500 mil, isso são R$ 15 mil só de ITBI; numa de R$ 1 milhão, R$ 30 mil. É uma linha que não dá para esquecer no planejamento.
Um detalhe prático que pesa: o cartório não registra a transferência sem a guia do ITBI paga. Ou seja, o imposto não é opcional nem "para depois" — ele é condição para o imóvel virar seu de fato, na matrícula.
Cuidado com o ITBI cobrado sobre "valores fantasiosos"
Tem um ponto em que dá, sim, para não pagar a mais. Algumas prefeituras cobram o ITBI sobre um valor de referência arbitrado por elas, maior do que o preço real da compra. É o que a superintendente de vendas Lucy Dobbin, da Sérgio Castro Imóveis, aponta no Rio: "Infelizmente, muitas vendas acabam sendo prejudicadas pelo fato de a Prefeitura do Rio de Janeiro calcular o ITBI, na maioria das vezes, sobre valores irreais".
A lei está do lado do comprador nesse ponto. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, no Tema 1.113, que a base de cálculo do ITBI é o valor real da transação declarado, e não uma tabela de referência do município. Na prática, se a prefeitura arbitrar um valor acima do que você efetivamente pagou, esse arbitramento pode ser questionado. Vale conferir a guia antes de pagar.
E o laudêmio?
Em alguns imóveis — os chamados foreiros, sob regime de enfiteuse (comuns, por exemplo, em terrenos de marinha e em áreas municipais do Rio) —, entra ainda o laudêmio, uma taxa de 2,5% paga a cada transferência a quem detém o domínio direto (a União ou o município). Não é em todo imóvel, mas, quando existe, é mais uma linha relevante na conta. Dá para checar antes: a condição de imóvel foreiro aparece na matrícula e na certidão do imóvel.
Como estimar o custo total antes de comprar
Antes de assinar qualquer coisa, faça a conta completa:
- ITBI — confira a alíquota do seu município (em geral 2% a 3%) sobre o valor real da compra.
- Escritura — consulte a tabela de emolumentos do seu estado, por faixa de valor do imóvel (não é preciso se for financiamento com alienação fiduciária, em que o contrato do banco substitui a escritura).
- Registro — some os emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis, também por tabela estadual. É o custo que efetivamente transfere o imóvel.
- Laudêmio — só se o imóvel for foreiro; confira na certidão de matrícula.
A soma desses itens é o "custo além do preço". Colocá-la no papel antes de fechar evita a surpresa que trava muita compra na reta final.
Onde a Conecta entra
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Perguntas frequentes
Quanto pago de taxas além do preço do imóvel?
Em geral, entre 4% e 6% do valor do imóvel, somando ITBI (imposto municipal, normalmente 2% a 3%), emolumentos de escritura e de registro (tabela de cada estado) e, em imóveis foreiros, o laudêmio (2,5%). O peso de cada item varia por município e por estado.
Por que a escritura é tão mais cara em um estado do que em outro?
Porque os emolumentos de cartório são fixados por uma tabela de cada estado. Segundo levantamento do Metro Quadrado citado pelo Diário do Rio, a escritura de uma operação de R$ 50 milhões custa R$ 124,8 mil no Rio de Janeiro contra R$ 5,5 mil no Rio Grande do Sul — mais de 22 vezes de diferença.
A prefeitura pode cobrar ITBI sobre um valor maior do que eu paguei?
Não deveria. Em 2022, o STJ fixou (Tema 1.113) que a base de cálculo do ITBI é o valor real da transação declarado, não um valor de referência arbitrado pelo município. Se a prefeitura cobrar sobre um valor acima do real, esse arbitramento pode ser questionado.
Preciso pagar o ITBI antes de registrar o imóvel?
Sim. O Cartório de Registro de Imóveis não faz o registro da transferência sem a guia do ITBI paga. O imposto é condição para o imóvel passar para o seu nome na matrícula.
O que é laudêmio e todo imóvel paga?
Não. O laudêmio (2,5%) só incide em imóveis foreiros, sob regime de enfiteuse — como muitos terrenos de marinha e áreas municipais. A condição aparece na certidão de matrícula do imóvel; na maioria das compras, não há laudêmio.