Afinal, escritura, registro e ITBI são a mesma coisa?
Não. São três coisas diferentes, em três lugares diferentes, e só uma delas te torna dono do imóvel. A escritura pública é a declaração de vontade da compra e venda, feita no cartório de notas. O ITBI é um imposto municipal que você paga à prefeitura para poder transferir o imóvel. E o registro é o ato, feito no Cartório de Registro de Imóveis, que efetivamente passa a propriedade para o seu nome. Assinar a escritura e pagar o ITBI não te faz dono — só o registro faz. É por isso que confundir os três é o erro mais caro da compra de um imóvel.
| Escritura pública | ITBI | Registro | |
|---|---|---|---|
| O que é | Declaração de vontade da negociação | Imposto de transmissão | Ato que transfere a propriedade |
| Onde se faz | Cartório de notas (tabelionato) | Prefeitura (município) | Cartório de Registro de Imóveis |
| Natureza | Documento | Tributo | Ato jurídico constitutivo |
| Base legal | Art. 108 do Código Civil | Constituição, art. 156, II | Art. 1.245 do Código Civil |
| Efeito | Formaliza o acordo | Libera a transferência | Torna você dono |
| Sempre obrigatório? | Só acima de 30 salários mínimos (há exceções) | Sim, para registrar | Sim — sempre |
O que é a escritura pública (e por que ela sozinha não te faz dono)?
A escritura pública é o documento que formaliza a negociação — quem vende, quem compra, por quanto e em que condições —, lavrado por um tabelião no cartório de notas. O Código Civil a exige nos negócios com imóveis "de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País" (art. 108); abaixo desse valor, ou em casos como o financiamento com alienação fiduciária, a lei aceita um instrumento particular com a mesma força — tema que detalhamos no artigo sobre alienação fiduciária e escritura pública.
O detalhe que quase todo mundo erra: a escritura prova que você combinou a compra, mas não transfere o imóvel. Enquanto ela não for levada a registro, o vendedor continua sendo, legalmente, o dono. A escritura é o título; falta o "modo" — o registro.
O que é o registro de imóveis, e por que ele é o que importa?
O registro é o único dos três que efetivamente muda a propriedade de mãos. O Código Civil não deixa margem: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" (art. 1.245). E o parágrafo seguinte completa: "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". Ou seja: sem registro, o imóvel ainda é do vendedor — mesmo com a escritura assinada e a chave na mão.
O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel e vai para a matrícula, o documento que funciona como a "certidão de nascimento" do imóvel, onde fica gravada toda a sua história (donos, hipotecas, penhoras). Comprar sem registrar é o famoso "contrato de gaveta": você pagou, mora ali, mas para o Estado, o banco e o cartório o dono ainda é outro — e o imóvel fica exposto a dívidas e à falência de quem vendeu.
O que é o ITBI e quando ele entra?
O ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — é um imposto municipal (Constituição, art. 156, II) cobrado pela prefeitura sobre a transferência onerosa do imóvel, como a compra e venda (doação e herança pagam outro imposto, o ITCMD). A alíquota varia de cidade para cidade, em geral entre 2% e 3% do valor do imóvel.
O ponto prático: o ITBI é condição para registrar. O Cartório de Registro de Imóveis não faz o registro sem a guia do ITBI paga — por isso ele entra no meio do caminho, depois da escritura e antes do registro. Sobre qual valor o imposto incide já rendeu disputa: o STJ fixou em 2022 (Tema 1.113) que a base é o valor real da transação declarado, e não uma tabela do município — embora várias prefeituras venham tentando cobrar sobre um valor de referência próprio, o que segue em discussão nos tribunais.
Em que ordem tudo isso acontece?
Numa compra à vista típica, a sequência é: (1) assina-se a escritura pública no cartório de notas (ou o instrumento particular, quando a lei permite); (2) paga-se o ITBI na prefeitura e emite-se a guia; (3) leva-se tudo ao Cartório de Registro de Imóveis, que faz o registro na matrícula. É só no passo 3 que o imóvel vira seu.
Num financiamento a lógica é parecida, mas o contrato do banco — com a alienação fiduciária — faz o papel da escritura, e é o registro desse contrato que constitui a garantia. A ordem muda um pouco; o que não muda é que nada disso vale sem o registro no fim.
O que isso significa para incorporadoras e compradores
Para o comprador, a lição é uma só: guarde a escritura, mas não pare nela. O que protege o seu patrimônio é o registro. Um imóvel não registrado não serve de garantia num empréstimo, não pode ser vendido com segurança e pode ser arrastado por dívidas do antigo dono.
Para a incorporadora, o recado é sobre experiência e caixa. A venda só se completa de verdade quando a papelada — escritura ou contrato, ITBI e registro — está resolvida. Cada guia de ITBI atrasada ou registro pendente trava a entrega da chave, adia o repasse e vira reclamação no pós-venda.
Onde a Conecta entra
A Conecta é o concierge digital e despachante imobiliário que cuida dessa jornada de ponta a ponta. A gente orquestra financiamento, escritura, ITBI e registro pelo WhatsApp, garantindo que o negócio não pare na escritura nem trave na guia do ITBI e chegue de fato ao registro na matrícula — que é o que faz o imóvel ser do comprador. Para a incorporadora, é a venda fechada com a documentação em ordem; para o comprador, é a segurança de ser, no papel e na lei, o dono.
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Perguntas frequentes
Assinei a escritura. O imóvel já é meu?
Ainda não. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Até lá, quem vendeu continua sendo o dono legal.
Preciso pagar o ITBI antes ou depois do registro?
Antes. O cartório não registra a transferência sem a guia do ITBI paga; ele é uma condição para o registro acontecer.
Escritura e registro são feitos no mesmo cartório?
Não. A escritura é lavrada no cartório de notas (tabelionato); o registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis, que é outro cartório, responsável pela matrícula do imóvel.
Comprei por "contrato de gaveta". Sou o dono?
Perante a lei, não. Sem o registro, o imóvel continua no nome de quem vendeu, e você fica exposto a dívidas, penhoras e à falência do antigo proprietário.