O recorde que ninguém comemorou
Em 8 de julho, o Colégio Notarial do Brasil divulgou o número: 185.861 escrituras públicas de doação de imóvel lavradas em cartório em 2025. É o maior volume da série histórica, 59% acima das 116.225 de 2020. No mesmo período, a arrecadação de ITCMD apenas nos estados do Sudeste saiu de R$ 6,1 bilhões para R$ 10,6 bilhões.
Não é sinal de mercado aquecido. É gente correndo na frente de uma mudança de regra — a Lei Complementar nº 227/2026, que redesenha o ITCMD dentro da reforma tributária.
São três mudanças. Todos os estados passam a cobrar o imposto por alíquotas progressivas, até o teto de 8% fixado pela Resolução nº 9/1992 do Senado; hoje, muitos aplicam alíquota única na faixa de 4%. Na doação de imóvel, a base de cálculo deixa de admitir o valor venal e passa a ser o valor de mercado apurado na data do fato gerador. E os estados poderão somar doações sucessivas entre as mesmas partes, aplicando a tabela progressiva sobre o valor acumulado — o que encerra a estratégia de fatiar uma transmissão grande em várias pequenas ao longo dos anos.
Por que a pressa tem data marcada
A janela de 2026 não é conversa de escritório. Ela existe por causa da anterioridade tributária: as leis estaduais que instituírem a progressividade e a nova base de cálculo estão sujeitas à anterioridade anual e à noventena. Traduzindo, uma lei estadual publicada em qualquer momento de 2026 só pode produzir efeito a partir de 1º de janeiro de 2027. Enquanto os estados legislam, as regras antigas continuam valendo.
Daí a frase que circula no mercado: "há tempo até dezembro".
A conta que engana
Doar um imóvel não é assinar um documento. É lavrar uma escritura pública no tabelionato de notas e, em seguida, registrar essa escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere entre vivos com o registro do título translativo.
Escritura assinada e não registrada não transfere nada. Transfere uma expectativa.
E o registro é justamente onde o cronograma se rompe. Ele depende de certidões atualizadas, de matrícula sem pendência, de regularidade fiscal, de ônus resolvidos. Um imóvel com construção não averbada, com inventário nunca concluído, com área divergente entre a matrícula e a realidade, ou com penhora antiga não baixada não entra em escritura — muito menos em registro. Cada uma dessas pendências é resolvível. Nenhuma é resolvível em uma semana.
Some a isso o efeito de fila: se 2026 repetir o comportamento de 2025 com mais intensidade, os cartórios chegam ao quarto trimestre com volume acima do normal. A janela real de quem quer doar não fecha em 31 de dezembro. Fecha no momento em que a papelada deixa de caber no tempo que sobrou.
O que decide não é o imposto
Para as famílias, o recado é de sequência, não de urgência. Quem pretende doar em 2026 precisa começar pelo diagnóstico documental do imóvel, não pela conversa sobre alíquota. Matrícula atualizada, ônus levantados, averbações pendentes identificadas: é esse levantamento que define se a janela existe de fato para aquele patrimônio. Só depois a discussão fiscal — usufruto, cláusulas de incomunicabilidade, ordem das doações — passa a ser produtiva.
Para as incorporadoras, o movimento chega por dois caminhos. O primeiro é o terreno: parte relevante da originação vem de imóveis de família, e um terreno em processo de doação, ou com transmissão anterior mal formalizada, é um risco de permuta que aparece tarde. O segundo é o comprador: não é raro que a entrada de uma compra venha de um imóvel recebido em doação ou herança. Se essa transmissão nunca foi registrada, o bem não está no nome de quem pretende vendê-lo — e o financiamento trava na análise, depois de o negócio já ter sido dado como fechado.
O pico de escrituras traz ainda um efeito operacional: mais volume no cartório significa prazo maior de registro, e prazo maior de registro significa repasse mais lento.
A discussão tributária ocupa o debate. Mas quem decide se a doação cabe dentro da janela é a matrícula.
Onde a Conecta entra
A Conecta é o concierge digital imobiliário que cuida da papelada que decide se um negócio anda ou trava. Organizamos a verificação documental — matrícula, ônus, pendências de averbação, situação das partes — e conduzimos a jornada até o cartório, do diagnóstico ao despacho da documentação.
Se você está estruturando uma doação ainda em 2026, ou se a sua incorporadora quer identificar cedo os imóveis que não vão passar no registro, fale com a Conecta.