Reforma tributária: sua nota fiscal muda em 3 de agosto

O que muda em 3 de agosto de 2026?

A partir de 3 de agosto de 2026, empresas do regime regular não conseguem mais emitir nota fiscal eletrônica sem preencher os campos de IBS e CBS — o documento incompleto é rejeitado automaticamente. O aviso é do Comitê Gestor do IBS (CGIBS), em nota publicada em 15 de junho de 2026: a partir dessa data "não será permitida a emissão de documentos fiscais eletrônicos sem o preenchimento dos campos relativos ao IBS e à CBS, para as empresas do regime regular", porque "o sistema rejeitará automaticamente documentos incompletos".

Até 2 de agosto vale a flexibilização concedida pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025, que permitia deixar os campos em branco sem multa e sem rejeição. Depois dela, a conta é operacional antes de ser tributária: sem nota autorizada, não há faturamento — segundo o portal Contábeis (8 de julho de 2026), a Secretaria da Fazenda passa a rejeitar NF-e e NFC-e sem esses campos, e a exigência alcança as empresas do regime regular, ou seja, lucro real e lucro presumido.

Sua empresa vai pagar mais imposto em 2026?

Não. 2026 é o ano-teste da reforma. As alíquotas são simbólicas — 1% no total, sendo 0,1% de IBS e 0,9% de CBS, segundo o CGIBS — e a Receita Federal, nas orientações para 2026, afirma que "o contribuinte que emitir documentos fiscais [...] estará dispensado de recolhimento do IBS e da CBS". O que está em jogo em agosto não é caixa: é sistema, cadastro e dado. Quem chegar em 2027 com o ERP arrumado atravessa; quem chegar improvisando descobre o problema com a nota travada.

A mesma orientação registra que, desde 1º de janeiro de 2026, os documentos fiscais eletrônicos devem trazer "destaque da CBS e do IBS, individualizados por operação" — alcançando NF-e, NFC-e, NFS-e, CT-e, NF3e, BP-e e NFCom.

Por que um campo de sistema virou assunto de diretoria?

Porque a nota fiscal deixou de ser obrigação acessória e virou a chave do pagamento. O art. 31 da Lei Complementar 214/2025 cria o split payment: os prestadores de serviços de pagamento eletrônico "deverão segregar e recolher ao Comitê Gestor do IBS e à RFB, no momento da liquidação financeira da transação", os valores de IBS e CBS — e o mecanismo funciona por meio da "vinculação entre os documentos fiscais eletrônicos [...] e a transação de pagamento das respectivas operações".

Traduzindo: a apuração sai do fechamento contábil do mês seguinte e entra no fluxo do dinheiro. Documento fiscal errado deixa de ser problema de fechamento e vira problema de recebimento.

O que a incorporadora precisa ter arquivado até 31 de dezembro de 2026?

O valor de aquisição de cada imóvel do estoque, as guias de ITBI e de laudêmio pagas, os custos de obra com nota idônea e as contrapartidas urbanísticas registradas em cartório. Motivo: 31 de dezembro de 2026 é a data em que a lei tira uma foto do seu patrimônio.

O art. 257 da LC 214/2025 determina que, a partir de 1º de janeiro de 2027, "será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS valor correspondente ao respectivo redutor de ajuste" — um valor que acompanha o imóvel, é corrigido pelo IPCA e serve exclusivamente para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS quando aquele imóvel for vendido. Quanto maior o redutor, menor o imposto na venda.

E o art. 258 define como esse valor é formado. Para imóveis já em propriedade em 31/12/2026, o valor inicial é o de aquisição atualizado pelo IPCA — ou, por opção, o valor de referência apurado pelo fisco. Para imóveis em construção nessa data, é a soma do valor do terreno com o dos bens e serviços contabilizados como custo, adquiridos antes de 1º/1/2027 e — a expressão é da própria lei — "comprovado com base em documentos fiscais idôneos". Somam-se ainda, na data do pagamento efetivo, "o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do laudêmio incidentes na aquisição" e as contrapartidas urbanísticas e ambientais, incluídas as "registradas no cartório de registro de imóveis".

Ou seja: guia de ITBI, matrícula e nota de custo viraram documentos fiscais. O que não estiver comprovado não entra no redutor — e o que não entra no redutor vira base de cálculo.

O calendário que importa

O que acontece se a documentação não fechar?

A lei previu três situações desconfortáveis, e todas custam dinheiro. Primeira: se o valor de aquisição estiver baseado em "declarações ou documentos que não estejam condizentes com o valor de mercado ou que não mereçam fé", a autoridade fiscal pode instaurar processo administrativo para determinar o valor efetivo (art. 258, § 3º). Segunda: numa revenda em menos de três anos, de imóvel adquirido de contribuinte do regime regular, o redutor fica limitado ao valor de aquisição se o vendedor não comprovar o recolhimento do ITBI e do Imposto de Renda sobre o ganho de capital (art. 258, § 5º). Terceira: quando o imóvel é vendido a quem não é contribuinte do regime regular, o redutor simplesmente se extingue (art. 257, § 4º, II).

E vale saber de onde o fisco tira a régua: pelo art. 256, o valor de referência do imóvel é apurado considerando, entre outros elementos, "informações prestadas pelos serviços registrais e notariais". A matrícula é fonte de prova para os dois lados.

Quanto cai a alíquota do setor imobiliário?

Pela metade. O art. 261 da LC 214/2025 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS nas operações com bens imóveis, e em 70% nas de locação, cessão onerosa e arrendamento. Há ainda o redutor social: R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, deduzidos da base de cálculo uma única vez por imóvel (art. 259), e R$ 600 por mês, por imóvel, na locação residencial (art. 260, na redação da LC 227/2026 — a mesma lei complementar que reorganizou o ITCMD e provocou a corrida de doações deste ano).

Esses redutores são generosos. Só que eles incidem sobre uma base de cálculo que você só consegue diminuir com papel guardado.

Perguntas frequentes