A prefeitura cobrou ITBI a mais? Você pode reaver a diferença.
Pode, sim. O ITBI — o imposto municipal que você paga para transferir um imóvel — incide sobre o valor real da compra, e não sobre um "valor de referência" que a prefeitura arbitra pelo seu próprio sistema. Quem pagou o imposto sobre uma base inflada tem direito de pedir a devolução da diferença, e os tribunais vêm reconhecendo esse direito. Em agosto de 2026, por exemplo, a 1ª Turma Recursal da Fazenda Pública do Rio de Janeiro manteve uma sentença determinando que a Prefeitura do Rio devolvesse o ITBI cobrado a maior de um comprador de apartamento — a decisão, segundo o Valor Econômico (17/08/2026), "prestigia o Tema 1.113 do STJ", pelo qual o imposto deve incidir sobre "o valor da negociação", e não sobre a "avaliação feita pelo sistema do município".
Se a sua guia de ITBI veio com um valor maior do que o preço que você efetivamente pagou pelo imóvel, este artigo explica por que isso é contestável e o que fazer.
O que a lei diz sobre a base de cálculo do ITBI?
A base de cálculo do ITBI é o valor da transação — o preço efetivamente praticado na compra e venda. Foi o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em fevereiro de 2022, no julgamento do Tema 1.113 dos recursos repetitivos (decisão de observância obrigatória pelas instâncias inferiores). Em resumo, "o ITBI incide sobre o valor do negócio jurídico efetivamente praticado — ou seja, o preço pago pelo imóvel", como sintetizou o portal jurídico JOTA (09/05/2026).
Três pontos decorrem dessa decisão:
- A base do ITBI não é a do IPTU. O valor venal usado para o IPTU e o valor de mercado da transação são coisas diferentes, com critérios diferentes — o município não pode simplesmente transportar um para o outro.
- O valor declarado pelo comprador presume-se verdadeiro. Quem declara o preço da compra parte de uma presunção de boa-fé; cabe ao fisco provar o contrário, não ao contribuinte provar que não mentiu.
- O município não pode arbitrar a base unilateralmente. Para afastar o valor declarado, a prefeitura precisa instaurar um processo administrativo regular, em que o comprador é ouvido e pode contestar. Cobrar sobre uma tabela de "valor de referência" definida por decreto, sem esse processo, contraria o que o STJ decidiu.
Vale lembrar que o ITBI é condição para o registro: o Cartório de Registro de Imóveis não transfere o imóvel para o seu nome sem a guia paga. É a diferença entre escritura, ITBI e registro que detalhamos no artigo Escritura, registro e ITBI: qual é a diferença? — e é por isso que uma guia arbitrada trava a compra inteira.
Por que tantas prefeituras cobram sobre um "valor de referência"?
Porque a arrecadação depende disso — e uma lei recente deu novo fôlego à prática. A Lei Complementar 227/2026 alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional para permitir que os municípios estabeleçam, por lei local, um "valor de referência" como base do ITBI. Segundo o JOTA (09/05/2026), a mudança "contraria frontalmente o entendimento consolidado" do STJ.
Dois detalhes importam para quem está comprando agora:
- A regra só vale a partir de 2027, e apenas nos municípios que editarem lei local ao longo de 2026. Ou seja, em 2026 nada mudou automaticamente: continua valendo o Tema 1.113.
- O Judiciário está resistindo. Já em março de 2026, a 16ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo decidiu a favor do contribuinte contra a cobrança arbitrada. A leitura dos tribunais é que a lei nova não dá "carta branca" ao município para ignorar o valor da transação sem um processo em que o comprador seja ouvido.
Na prática, é comum o comprador fechar o planejamento financeiro pelo preço da compra e ser surpreendido, na emissão da guia, por um valor maior calculado pelo sistema da prefeitura. Essa surpresa é justamente o que a decisão do STJ permite contestar.
Valor da transação x valor arbitrado: qual entra na conta?
| Valor da transação | Valor de referência (arbitrado) | |
|---|---|---|
| O que é | O preço efetivamente pago na compra | Uma estimativa do sistema da prefeitura |
| Quem define | As partes, no contrato/escritura | O município, por decreto ou tabela |
| O que diz o STJ | É a base do ITBI (Tema 1.113) | Só afastável por processo administrativo regular |
| Presunção | De boa-fé, a favor do comprador | Precisa ser justificada pelo fisco |
| Se cobrado a mais | — | Cabe pedir a devolução da diferença |
Como pedir a devolução do ITBI pago a mais?
O caminho depende de você já ter pago ou não a guia. Em linhas gerais:
- Reúna a prova do valor real. Contrato de compra e venda, escritura e comprovantes de pagamento mostram o preço efetivamente praticado — a base que o STJ manda usar.
- Compare com a base da guia. Se a guia do ITBI foi calculada sobre um valor maior do que o da compra, há diferença a discutir.
- Ainda não pagou? Dá para pedir a revisão administrativa da guia junto à prefeitura antes do pagamento, apresentando o valor da transação.
- Já pagou a maior? Cabe pedido de restituição (administrativo, junto ao município) ou ação judicial de repetição de indébito para reaver a diferença — o prazo geral para pleitear a devolução de tributo pago indevidamente é de cinco anos. Um advogado tributarista avalia o caso concreto e a via mais rápida.
Como se trata de dinheiro que muda a conta da compra, vale considerar esses custos desde o começo — assunto que tratamos em Quanto custa comprar um imóvel além do preço.
O que isso significa para incorporadoras e compradores
Para o comprador, o recado é direto: a guia do ITBI não é inquestionável. Se ela veio sobre um valor que você não pagou, existe base legal sólida — uma decisão do STJ de observância obrigatória — para contestar e reaver a diferença.
Para a incorporadora, o tema é de caixa e de experiência. No repasse, uma guia de ITBI arbitrada acima do preço da unidade atrasa o pagamento, trava o registro e vira reclamação de cliente no pós-venda. Antecipar a discussão da base de cálculo — e resolvê-la antes que a guia trave a transferência — é o que mantém a jornada andando até a matrícula, o único ato que de fato torna o comprador dono, como explicamos em Comprei um imóvel e não registrei. Ele é meu?.
Onde a Conecta entra
A Conecta é o concierge digital e despachante imobiliário que orquestra financiamento, escritura, ITBI e registro de ponta a ponta. Na prática, isso inclui conferir a base de cálculo da guia do ITBI antes que ela vire um problema: pagar o imposto sobre o valor certo, evitar que uma cobrança a maior atrase o registro e, quando for o caso, conduzir o pedido de revisão ou de restituição. E aqui a Conecta não está sozinha: a discussão jurídica do imposto pago a maior é tocada em parceria com o escritório Nejm Lara Resende, especializado em direito imobiliário — do pedido administrativo junto à prefeitura à ação judicial de repetição de indébito, quando for o caso.
"A guia do ITBI não é a palavra final. Quem pagou o imposto sobre um valor acima do que realmente pagou pelo imóvel tem o direito, reconhecido pelo STJ, de reaver a diferença, e não precisa enfrentar isso sozinho. Na Conecta, em parceria com o Nejm Lara Resende, a gente identifica a cobrança indevida e conduz o pedido de restituição."
— Vitória Nejm, advogada especialista em direito imobiliário, sócia-fundadora da Nejm Lara Resende e CEO da Conecta
Para a incorporadora, é o repasse que não empaca na guia; para o comprador, é a segurança de não pagar imposto sobre um valor que nunca existiu. Ficou com uma guia de ITBI acima do preço da compra? Fale com a Conecta.
Perguntas frequentes
Sobre qual valor o ITBI deve ser calculado?
Sobre o valor da transação — o preço efetivamente pago pelo imóvel. Foi o que o STJ fixou no Tema 1.113 (fevereiro de 2022): a base do ITBI é o valor do negócio praticado, e não o valor venal do IPTU nem uma tabela de referência definida unilateralmente pela prefeitura.
A prefeitura pode cobrar sobre um valor de referência próprio?
Só em situações específicas e com processo. A Lei Complementar 227/2026 passou a permitir que municípios fixem um "valor de referência" por lei local, mas isso vale a partir de 2027 e apenas onde houver lei municipal. Mesmo assim, o STJ exige que o valor declarado só seja afastado por um processo administrativo regular, em que o comprador é ouvido — e os tribunais vêm barrando o arbitramento automático.
Já paguei o ITBI a mais. Ainda dá para reaver?
Sim. Cabe pedido de restituição administrativa junto ao município ou ação judicial de repetição de indébito. O prazo geral para pleitear a devolução de tributo pago indevidamente é de cinco anos. Guarde o contrato, a escritura e o comprovante do valor pago para demonstrar o preço real da transação.
Precisa de advogado para pedir a devolução?
Para o pedido administrativo junto à prefeitura, nem sempre. Para a ação judicial de repetição de indébito, sim. Um advogado tributarista avalia o valor envolvido, a chance de êxito e qual via — administrativa ou judicial — é mais rápida no seu município.
O ITBI atrasa o registro do imóvel?
Pode atrasar. O Cartório de Registro de Imóveis não faz o registro sem a guia do ITBI paga, então uma cobrança arbitrada e contestada trava a transferência até a questão se resolver. Por isso vale conferir a base de cálculo antes de pagar.