Meu prédio não pode ser vendido por falta de documentação?
Sim — e não é raro. Um imóvel pode ficar "preso" quando o prédio em que ele está nunca teve o condomínio devidamente instituído e registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, falta na matrícula um elemento essencial — o quadro de fração ideal de cada unidade — e o cartório não consegue registrar a venda. É o que trava mais de mil imóveis no Centro de Vitória (ES), segundo a Tribuna Online (22/08/2026). O problema não está no imóvel: está na documentação do condomínio, que precisa estar completa e registrada para que qualquer unidade seja vendida com segurança.
Por que um prédio antigo "não vende"? O caso de Vitória
Muitos prédios do Centro de Vitória foram construídos antes do Código Civil de 2002, numa época em que a exigência documental era menor. Hoje, quando o proprietário vai vender, descobre que o condomínio nunca foi formalizado nos moldes atuais — e a venda trava no cartório. "Quase todos os prédios do Centro estão nessa situação. E aí impactou as transações imobiliárias na região", afirma o advogado imobiliário Giovarno Rosetti à Tribuna Online. "Hoje, esses imóveis só podem ser vendidos se todas as documentações estiverem completas."
O efeito é uma demanda represada. "O que está acontecendo é um represamento da demanda. Ela existe, mas o investidor ou comprador interessado em morar no Centro vai ter receio", diz Manoel Dias, presidente do Creci-ES. E o peso maior recai sobre quem tem menos fôlego: "O drama pessoal é que a maioria dos imóveis são de proprietários da classe média, financeiramente limitados", completa Dias — o imóvel acaba "vendido a baixo preço em razão dessa característica".
O que a lei exige: instituição de condomínio e quadro de fração ideal
Para que um prédio de apartamentos possa vender suas unidades, o condomínio precisa estar instituído e esse ato registrado na matrícula. A base é o art. 1.332 do Código Civil (com raiz na Lei 4.591/1964, a lei dos condomínios): a instituição do condomínio deve individualizar cada unidade autônoma, determinar a fração ideal que cada uma tem no terreno e nas áreas comuns, e definir a destinação de cada parte.
A fração ideal é justamente o ponto que costuma faltar. Ela é a parcela proporcional que cada apartamento detém do terreno e das áreas comuns do prédio — e sem esse quadro documentado e registrado, o cartório não tem como registrar a transferência de uma unidade. Some-se a isso a exigência de que a construção esteja averbada e cada apartamento tenha a sua matrícula individualizada. Sem essa cadeia — instituição registrada, fração ideal definida, matrícula da unidade aberta —, o apartamento existe de fato, mas não existe de forma que o registro reconheça a venda.
O que mudou: o ofício do TJ-ES que destrava prédios antigos
Em dezembro de 2025, a Corregedoria-Geral da Justiça do Espírito Santo publicou um ofício orientando os cartórios a considerar devidamente instituídos os condomínios formalizados antes do Código Civil de 2002 — desde que cumpram, ao mesmo tempo, três condições:
- existir o registro da incorporação ou da convenção de condomínio;
- a construção ter sido averbada, com uma ou mais matrículas de unidades autônomas abertas;
- esse registro conter os elementos essenciais que o art. 1.332 do Código Civil exige.
Na prática, o ofício reconhece a realidade de prédios antigos sem exigir refazer tudo do zero — mas só quando a documentação essencial existe. Onde falta o quadro de fração ideal ou o registro da instituição, a regularização continua sendo o caminho.
Como saber se o seu imóvel está nessa situação — e o que fazer
O primeiro passo é objetivo: peça a certidão de matrícula da unidade no Cartório de Registro de Imóveis e verifique se existem a instituição/convenção de condomínio registrada e a matrícula individualizada do apartamento. Se a matrícula não traz a fração ideal ou o condomínio nunca foi instituído, o imóvel provavelmente vai travar na hora da venda.
Regularizar tem custo e prazo. Segundo a Tribuna Online, elaborar o quadro de fração ideal de um prédio sai por algo entre R$ 150 mil e R$ 200 mil, e a regularização completa pode chegar a R$ 300 mil, com prazo aproximado de seis meses — um processo do condomínio como um todo, conduzido com apoio jurídico e técnico (advogado imobiliário, engenheiro, administradora), não algo que um único morador resolve sozinho. Priscila Miranda, da Comissão de Regularização Imobiliária e Registral do Creci-ES, pondera sobre o ritmo: mesmo com o ofício, "acredito que ainda demore".
Se você está comprando, a lição é conferir antes de assinar: uma unidade em prédio não regularizado pode sair mais barata, mas vem com o risco de você não conseguir registrar — e, sem registro, não há transferência de propriedade.
A lição: sem documento registrado, o imóvel não circula
O caso de Vitória é regional, mas a regra é nacional e vale para qualquer cidade com prédios antigos: um imóvel só circula com liberdade quando a sua documentação está completa e registrada. Não basta o apartamento existir e a pessoa morar nele há décadas; se o condomínio não foi instituído e a matrícula não reflete isso, a venda para. É a mesma lógica que faz o registro ser o ato que transfere a propriedade — explicada em Comprei um imóvel e não registrei. Ele é meu? — e que separa os documentos da compra, tema de Escritura, registro e ITBI: qual é a diferença?. Documentação em ordem não é burocracia: é o que dá valor e liquidez ao imóvel.
Perguntas frequentes
Por que um prédio antigo pode ficar sem poder ser vendido?
Porque, se o condomínio foi construído antes do Código Civil de 2002, muitas vezes nunca foi devidamente instituído e registrado nos moldes atuais. Sem o registro da instituição de condomínio e do quadro de fração ideal na matrícula, o Cartório de Registro de Imóveis não consegue registrar a venda das unidades.
O que é o quadro de fração ideal?
É a parcela proporcional que cada unidade (apartamento) detém do terreno e das áreas comuns do prédio. O art. 1.332 do Código Civil exige que a instituição do condomínio determine essa fração para cada unidade. Sem esse quadro documentado e registrado, o cartório não registra a transferência.
Quanto custa e quanto demora regularizar a documentação do prédio?
Segundo a Tribuna Online, elaborar o quadro de fração ideal custa de R$ 150 mil a R$ 200 mil, e a regularização completa pode chegar a R$ 300 mil, com prazo aproximado de seis meses. É um processo do condomínio, com apoio jurídico e técnico — não algo que um morador resolve isoladamente.
Como sei se o meu apartamento está regularizado?
Peça a certidão de matrícula da unidade no Cartório de Registro de Imóveis e verifique se constam a instituição/convenção de condomínio registrada e a matrícula individualizada do apartamento, com a fração ideal. Se faltar algum desses elementos, o imóvel pode travar na venda.
O que o TJ-ES mudou em dezembro de 2025?
A Corregedoria-Geral da Justiça do Espírito Santo orientou os cartórios a reconhecer como instituídos os condomínios formalizados antes do Código Civil de 2002, desde que exista o registro da incorporação ou convenção, a construção esteja averbada com matrículas de unidades abertas, e o registro contenha os elementos essenciais do art. 1.332. Onde falta documentação essencial, a regularização ainda é necessária.