Preciso de escritura pública para comprar um imóvel?
Depende do valor do imóvel e de como você paga. Pela lei, a escritura pública só é obrigatória quando o imóvel vale mais de 30 salários mínimos — o que dá R$ 48.630 em 2026 (o salário mínimo é de R$ 1.621, fixado pelo Decreto 12.797/2025). É o que diz o art. 108 do Código Civil: "a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País". Abaixo desse valor — ou quando você compra pelo financiamento bancário — um contrato particular pode ter a mesma força. Mas atenção a um ponto que confunde quase todo mundo: escritura não é registro, e o registro na matrícula é sempre obrigatório, com escritura ou sem.
O que a lei exige: a regra dos 30 salários mínimos
A regra do art. 108 do Código Civil é o ponto de partida. Como quase todo imóvel no Brasil vale mais de R$ 48.630, na prática a maioria das compras exige escritura pública — o documento lavrado no Cartório de Notas (tabelionato) em que as partes formalizam a vontade de comprar e vender.
Por que a lei exige isso? Porque a escritura pública dá segurança e publicidade ao negócio: um tabelião confere a identidade e a capacidade das partes, checa a situação do imóvel e reduz o risco de fraude e de vício no acordo. Não é burocracia à toa — é a etapa que separa um acerto de boca de um negócio com forma legal. E a consequência de pular a escritura quando ela é obrigatória é séria: o próprio art. 108 fala em validade, ou seja, o negócio feito só por contrato particular, acima do teto, pode ser considerado inválido.
Quando um contrato particular já basta?
Em dois casos principais o contrato particular substitui a escritura pública:
| Situação | O documento vale como escritura? | Base legal |
|---|---|---|
| Imóvel de valor até 30 salários mínimos (R$ 48.630 em 2026) | Sim — a lei dispensa a escritura pública abaixo desse teto. | Art. 108 do Código Civil |
| Compra com financiamento e alienação fiduciária (o caminho da maioria dos financiamentos) | Sim — o contrato do banco tem efeitos de escritura pública e vai direto ao registro. | Art. 38 da Lei 9.514/1997 |
O segundo caso é o mais comum no dia a dia de quem compra financiado: quando o imóvel é dado em garantia ao banco (alienação fiduciária), a Lei 9.514/1997 permite que o contrato seja celebrado por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Na prática, você assina o contrato com o banco, sem passar pelo Cartório de Notas, e ele vale como se fosse uma escritura. Explicamos esse caminho em detalhe no artigo Alienação fiduciária precisa de escritura pública?.
Fora dessas situações, a regra volta a ser a do art. 108: acima do teto e sem financiamento com alienação fiduciária, a escritura pública é obrigatória.
Escritura não é registro — e o registro nunca é opcional
Aqui mora a confusão mais cara da compra de imóvel. A escritura pública formaliza o acordo; o registro na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis, é o que transfere a propriedade. São dois cartórios e dois atos diferentes: o Cartório de Notas lavra a escritura; o Cartório de Registro de Imóveis registra e passa o imóvel para o seu nome.
Por isso, ter só a escritura não faz de você o dono: "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" (art. 1.245 do Código Civil). Escritura sem registro deixa o imóvel, para a lei, ainda no nome de quem vendeu — o que aprofundamos em Comprei um imóvel e não registrei. Ele é meu? e em Escritura, registro e ITBI: qual é a diferença?. Ou seja: nos dois caminhos — com escritura pública ou com contrato particular — o passo final e inegociável é o registro.
E se eu pular a escritura quando ela é obrigatória?
O negócio fica frágil. Acima do teto de R$ 48.630 e sem financiamento com alienação fiduciária, um acordo feito só por contrato particular (ou, pior, "de boca") não tem a forma que a lei exige e pode ser considerado inválido — além de não conseguir chegar ao registro, porque o Cartório de Registro de Imóveis vai pedir a escritura pública que faltou. É assim que muita gente descobre, tarde, que "comprou" um imóvel que nunca passou para o seu nome. O contrato de gaveta é a versão extrema desse atalho, e os riscos são concretos — reunimos em Contrato de gaveta: quais os riscos e como sair dele?.
O que isso significa para compradores e incorporadoras
Para quem compra, a regra prática é simples: na imensa maioria das compras à vista, a escritura pública é obrigatória; no financiamento com garantia ao banco, o próprio contrato faz esse papel — e, em qualquer caso, o registro na matrícula é o que fecha o negócio. Saber em qual dos caminhos você está evita pagar tabelionato à toa ou, o oposto, achar que um contrato basta quando a lei pede escritura. Para a incorporadora, é a diferença entre a venda que se completa e a que volta como pendência: cada unidade precisa do documento certo para chegar ao registro no nome do comprador.
Onde a Conecta entra
A Conecta é o concierge digital e despachante imobiliário que cuida dessa jornada de ponta a ponta. A gente identifica qual documento o seu caso exige, resolve a escritura e o ITBI e leva o negócio até o registro — o único passo que faz o imóvel ser, de fato, do comprador. Para quem compra, é a segurança de não errar a forma nem parar no meio do caminho. Para a incorporadora, é a venda que se completa com a papelada em ordem.
"A dúvida sobre precisar ou não de escritura é uma das primeiras que aparecem na compra, e a resposta muda conforme o valor e a forma de pagamento. O que não muda nunca é o registro: é ele que transfere o imóvel. Cuidar dessa sequência sem erro é exatamente o que a Conecta faz", afirma Vitória Nejm, advogada especialista em direito imobiliário, sócia-fundadora da Nejm Lara Resende e CEO da Conecta.
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Perguntas frequentes
Todo imóvel precisa de escritura pública?
Não. Pelo art. 108 do Código Civil, a escritura pública é obrigatória para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos — R$ 48.630 em 2026. Abaixo desse valor, ou na compra financiada com alienação fiduciária, um contrato particular pode ter a mesma força.
Comprei financiado. Preciso de escritura pública?
Em geral, não separadamente. Quando há financiamento com alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 permite que o contrato do banco seja feito por instrumento particular com efeitos de escritura pública — ele já vai direto ao registro. Ainda assim, o registro na matrícula continua obrigatório.
Qual a diferença entre escritura e registro?
A escritura pública, feita no Cartório de Notas, formaliza o acordo de compra e venda. O registro, feito no Cartório de Registro de Imóveis, é o que transfere a propriedade para o seu nome (art. 1.245 do Código Civil). Ter a escritura sem registrar não faz de você o dono.
O que acontece se eu comprar sem escritura pública quando ela é exigida?
O negócio pode ser considerado inválido, porque não tem a forma que a lei exige (art. 108 do Código Civil), e não consegue chegar ao registro — o cartório vai pedir a escritura que faltou. Na prática, você fica sem transferir o imóvel para o seu nome.
Quanto custa a escritura pública?
O valor é definido por uma tabela de emolumentos de cada estado e varia conforme o valor do imóvel. Some a isso o ITBI (imposto de transmissão, cobrado pela prefeitura) e as custas de registro. Vale confirmar os três custos antes de fechar a compra, porque nenhum deles é opcional quando a lei os exige.